Droit immobilier et baux commerciaux
Publication de la loi BOUTIN de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion
Après la censure partielle du Conseil constitutionnel par une décision du 18 mars 2009, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion vient d’être publiée au Journal officiel du 27 mars 2009.
Cette loi se compose de sept chapitres regroupant 124 articles et concerne de nombreux thèmes tels que le droit au logement opposable, l'accession sociale à la propriété, la prévention des expulsions, la copropriété, etc.
Précisons que toutes les dispositions de la loi ne sont d’application immédiate, nombreuses sont subordonnées à la publication de décrets d'application, dont plus de 80 sont attendus.
L. n° 2009-323, 25 mars 2009, JO 27 mars
Nouvelles règles de changement d'usage des locaux d'habitation issues de la loi LME reportées au 1er avril 2009
Les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation concernant les changements d'usage et usages mixtes des locaux d'habitation, avaient été modifiés par la loi de modernisation de l'économie (L. n° 2008-776, 4 août 2008), en transférant la police du contrôle de l'usage au maire.
Il était prévu que la nouvelle mesure ne soit applicable qu'à compter du 1er janvier 2009, sous réserve de l'adoption, dans la loi de finances, des dispositions prévoyant la compensation des charges nouvellement assumées par les communes du fait du transfert de compétence.
La loi n° 2009-179 du 17 février 2009 fixe à présent, en son article 6, la date d'entrée en vigueur de la mesure au 1eravril 2009.
L. n° 2009-179, 17 févr. 2009, JO 18 févr.
Droit immobilier/ baux d'habitation : indexation des loyers sur l'inflation et caution limitée à un mois de loyer
La loi n° 2008-111 du 8 février 2008, dite loi sur le pouvoir d’achat, énumère cinq mesures dont deux en matière immobilière :
- D’une part, l’application d’un nouvel indice pour la révision des loyers d’habitation fondé uniquement sur l’évolution des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.
Ce nouvel indice s’applique à tous les contrats en cours à compter du 9 février 2008 (date de publication de la loi). La parution du nouvel indice par l’INSEE est prévue pour le 14 février 2008.
- D’autre part, la réduction du dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur : la loi modifie l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation en réduisant le montant du dépôt de garantie de deux à un mois de loyer hors charges pour les contrats de bail signés à compter de la publication de la loi. Par conséquent, les locataires en place ne peuvent pas réclamer le remboursement d’un mois de dépôt de garantie.
Cette mesure ne concernant que les locations vides soumises à la loi de 1989, le montant du dépôt de garantie reste libre pour les autres locations (tels que les locations meublées et saisonnières).
Baux commerciaux : absence de décharge de toute responsabilité du vendeur à l’égard du locataire après la vente : la tranquillité de l’ancien bailleur mise à mal !
Par un arrêt du 14 novembre 2007 (n° 06-18.430, Boisvert et a. c/ Rey et a.), la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que la vente des locaux ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui s’étaient avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire, et de réparer le trouble de jouissance qui s’est était suivi.
Ainsi, le locataire peut agir contre son ancien bailleur après la vente de l’immeuble aux fins d’exécution des travaux lui incombant et d’indemnisation, et cela quand bien même, lui aurait été notifié l’acte de vente contenant une clause selon laquelle le nouveau propriétaire déclarerait faire son affaire personnelle des procédures en cours.
Autrement dit, pour exonérer l’ancien bailleur de toute éventuelle responsabilité, l’acte de vente devra prévoir, d’une part, le transfert de ses obligations à l’acquéreur - nouveau bailleur - et, d’autre part, l’intervention du locataire pour que les stipulations du contrat lui soient expressément opposables.
Dans Baux commerciaux | Dans Droit immobilier et baux commerciaux | Commentaires (0) | TrackBacks (0)
Droit de préemption des communes : le décret est publié
La Loi n° 2005-882 du 2 août 2005 a introduit au profit des communes dans le Code de l’urbanisme (articles L. 214-1 et suivants), un droit de préemption applicable aux cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux situés à l’intérieur d’un périmètre de « sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité », délimité par délibération du conseil municipal de la commune bénéficiaire.
Ce droit de préemption des communes ne pouvait toutefois s’appliquer en l’absence d’un décret d’application. Celui-ci fut pris le 26 décembre 2007 (décret n° 2007-1827).
Par conséquent, chacune de ces cessions sera dorénavant subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le cédant à la commune qui notifiera l’éventuelle préemption dans les deux mois avec copie de la notification au bailleur, le cas échéant. En cas de préemption, la commune concernée aura l’obligation, dans un délai d’un an de rétrocéder le fonds ou le bail commercial suivant appel d’offres par voie d’affichage en mairie. Etant précisé que la rétrocession d’un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur dans l’acte de rétrocession.
L’application de ce droit de préemption des communes ne va pas sans poser des difficultés compte tenu des trop nombreuses incertitudes qui en résultent (notamment quid du bail commercial pendant le délai d’un an ? quid en l’absence de candidat à l’issue du délai d’un an ? Quid de l’application du droit de préemption en période de renouvellement du bail ?), sans même évoquer l’allongement des délais ou encore l’alourdissement de la procédure lors de la réalisation des opérations de cession.
En attendant la parution d’un arrêté qui devrait définir les formes de la déclaration d’aliénation, les rédacteurs d’acte devront prévoir, dès lors qu’un droit de préemption communal trouverait application, une condition suspensive de purge de ce droit dans les actes de cession de fonds de commerce et de droit au bail.
Baux commerciaux : revirement de jurisprudence dans l'octroi de délai de grâce et le sursis à expulsion
Par un arrêt rendu le 4 juillet 2007 par la 2ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, le Juge de l’Exécution a le pouvoir d’accorder un délai de grâce et un sursis à expulsion à l’occupant d’un local à usage commercial par l’application combinée des dispositions des articles L. 613-1 et L. 613-2 du Code de la construction et de l’habitation (afférentes aux « mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement ») et de l’article 8 du décret du 31 juillet 1992.
Toutefois, peut-on réellement appliquer à tout occupant de locaux à usage commercial des textes ayant pour principale vocation la lutte contre l’exclusion et le droit au logement ?
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X07X02X00146X001
Dans Baux commerciaux | Dans Droit immobilier et baux commerciaux | Commentaires (0) | TrackBacks (0)
Droit immobilier : le dépôt de garantie serait réduit à un mois de loyer au maximum
Le montant du dépôt de garantie pour les immeubles donnés en location serait ramené de deux mois à un mois maximum. Son règlement pourrait être mensualisé sur la durée du bail.
Dans Droit immobilier et baux commerciaux | Commentaires (1) | TrackBacks (0)Droit immobilier : les agents de la DGCCRF dotés de moyens de contrôler plus pour sanctionner plus
A l’issue d’une procédure législative particulièrement rapide (à peine trois mois de navette parlementaire contre une moyenne de six à huit mois, pour un projet de loi examiné en urgence), le Parlement a adopté la loi du 17 décembre 2007, portant diverses dispositions d’adaptation au droit communautaire dans les domaines économique et financier.
Bien que son intitulé soit peu explicite sur ce point, ce texte s’avère particulièrement novateur en ce qu’il étend de manière significative les pouvoirs des agents de la DGCCRF.
Ceux-ci auront désormais la possibilité d’exercer leur pouvoir d’enquête et de contrôle dans des domaines où ils ne pouvaient pas intervenir auparavant (agences immobilières ou agences de voyages, par exemple).
En matière immobilière, ils pourront notamment procéder à la vérification de la carte professionnelle des agents immobiliers et s’assurer de l’existence et de la validité des mandats qui leur sont confiés.
Les enquêteurs seront habilités à enjoindre aux agents de se conformer à leurs obligations, de cesser tout agissement illicite ou de supprimer toute clause abusive qui pourrait se trouver dans les contrats de mandat.
Pour mémoire, le dispositif antérieur leur permettait de se faire remettre spontanément les informations recherchées dans le cadre de l’enquête dite « simple » de l’article L. 450-3 du Code de commerce.
A défaut, la procédure d’enquête dite « lourde » ou coercitive, organisée par l'article L. 450-4 du même Code pouvait être utilisée mais elle impliquait une autorisation expresse et préalable du juge judiciaire.
Ces nouvelles dispositions qui visaient officiellement à aligner le droit français sur les exigences communautaires, font en réalité écho à l’enquête de la DGCCRF dans le secteur des agences immobilières publiée au mois de septembre 2007, et qui avait dénoncé un nombre record d'infractions chez les agents immobiliers, à la réglementation leur étant applicable.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=ECEX0763468L
Dans Droit immobilier et baux commerciaux | Dans Droit pénal | Commentaires (0) | TrackBacks (0)Baux : récapitulatif des états et diagnostics en cours de bail
S’agissant de locaux à usage professionnel et commercial :
- Plomb : non obligatoire
- Performance énergétique : non obligatoire.
- Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.
- Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.
S’agissant de locaux à usage d’habitation :
- Plomb : recommandé en présence de plomb.
- Performance énergétique : non obligatoire.
- Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.
- Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.
Dans Baux commerciaux | Dans Droit immobilier et baux commerciaux | Commentaires (0) | TrackBacks (0)
Baux : récapitulatif des états et diagnostics en cas de renouvellement du bail (en l'absence de document joint à l'origine)
S’agissant de locaux à usage professionnel et commercial :
- Plomb : non obligatoire
- Performance énergétique : non obligatoire (Réponse ministérielle n° 619, JOAN Q 14 août 2007, p. 5293).
- Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.
- Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.
S’agissant de locaux à usage d’habitation :
- Plomb : recommandé pour les baux conclus avant le 12 août 2008 et obligatoire pour ceux conclus à compter du 12 août 2008.
- Performance énergétique : obligatoire à compter du 1er juillet 2007.
- Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.
- Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.
Dans Baux commerciaux | Dans Droit immobilier et baux commerciaux | Commentaires (0) | TrackBacks (0)
