Par un arrêt du 14 novembre 2007 (n° 06-18.430, Boisvert et a. c/ Rey et a.), la 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que la vente des locaux ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui s’étaient avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire, et de réparer le trouble de jouissance qui s’est était suivi.

Ainsi, le locataire peut agir contre son ancien bailleur après la vente de l’immeuble aux fins d’exécution des travaux lui incombant et d’indemnisation, et cela quand bien même, lui aurait été notifié l’acte de vente contenant une clause selon laquelle le nouveau propriétaire déclarerait faire son affaire personnelle des procédures en cours.

Autrement dit, pour exonérer l’ancien bailleur de toute éventuelle responsabilité, l’acte de vente devra prévoir, d’une part, le transfert de ses obligations à l’acquéreur - nouveau bailleur - et, d’autre part, l’intervention du locataire pour que les stipulations du contrat lui soient expressément opposables.

Par un arrêt rendu le 4 juillet 2007 par la 2^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, le Juge de l’Exécution a le pouvoir d’accorder un délai de grâce et un sursis à expulsion à l’occupant d’un local à usage commercial par l’application combinée des dispositions des articles L. 613-1 et L. 613-2 du Code de la construction et de l’habitation (afférentes aux « mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement ») et de l’article 8 du décret du 31 juillet 1992.

Toutefois, peut-on réellement appliquer à tout occupant de locaux à usage commercial des textes ayant pour principale vocation la lutte contre l’exclusion et le droit au logement ?

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X07X02X00146X001

Le montant du dépôt de garantie pour les immeubles donnés en location serait ramené de deux mois à un mois maximum. Son règlement pourrait être mensualisé sur la durée du bail.

A l’issue d’une procédure législative particulièrement rapide (à peine trois mois de navette parlementaire contre une moyenne de six à huit mois, pour un projet de loi examiné en urgence), le Parlement a adopté la loi du 17 décembre 2007, portant diverses dispositions d’adaptation au droit communautaire dans les domaines économique et financier.

Bien que son intitulé soit peu explicite sur ce point, ce texte s’avère particulièrement novateur en ce qu’il étend de manière significative les pouvoirs des agents de la DGCCRF.

Ceux-ci auront désormais la possibilité d’exercer leur pouvoir d’enquête et de contrôle dans des domaines où ils ne pouvaient pas intervenir auparavant (agences immobilières ou agences de voyages, par exemple).

En matière immobilière, ils pourront notamment procéder à la vérification de la carte professionnelle des agents immobiliers et s’assurer de l’existence et de la validité des mandats qui leur sont confiés.

Les enquêteurs seront habilités à enjoindre aux agents de se conformer à leurs obligations, de cesser tout agissement illicite ou de supprimer toute clause abusive qui pourrait se trouver dans les contrats de mandat.

Pour mémoire, le dispositif antérieur leur permettait de se faire remettre spontanément les informations recherchées dans le cadre de l’enquête dite « simple » de l’article L. 450-3 du Code de commerce.

A défaut, la procédure d’enquête dite « lourde » ou coercitive, organisée par l'article L. 450-4 du même Code pouvait être utilisée mais elle impliquait une autorisation expresse et préalable du juge judiciaire.

Ces nouvelles dispositions qui visaient officiellement à aligner le droit français sur les exigences communautaires, font en réalité écho à l’enquête de la DGCCRF dans le secteur des agences immobilières publiée au mois de septembre 2007, et qui avait dénoncé un nombre record d'infractions chez les agents immobiliers, à la réglementation leur étant applicable.

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=ECEX0763468L

S’agissant de locaux à usage professionnel et commercial :

-       Plomb : non obligatoire

-       Performance énergétique : non obligatoire.

-       Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.

-       Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.

S’agissant de locaux à usage d’habitation :

-       Plomb : recommandé en présence de plomb.

-       Performance énergétique : non obligatoire.

-       Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.

-       Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.

S’agissant de locaux à usage professionnel et commercial :

-       Plomb : non obligatoire

-       Performance énergétique : non obligatoire (Réponse ministérielle n° 619, JOAN Q 14 août 2007, p. 5293).

-       Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.

-       Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.

S’agissant de locaux à usage d’habitation :

-       Plomb : recommandé pour les baux conclus avant le 12 août 2008 et obligatoire pour ceux conclus à compter du 12 août 2008.

-       Performance énergétique : obligatoire à compter du 1^er juillet 2007.

-       Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.

-       Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.

Il est communément admis en matière de baux commerciaux que la clause-recettes (loyer déterminé suivant un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire) échappe au statut des baux commerciaux. La fixation du loyer renouvelé n’est donc régie que par la seule convention de parties et toute référence à la valeur locative est à exclure (Cass. 3ème civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418 ; Cass. 3ème civ., 10 décembre 2002, n° 01-10.208).

Mais qu’en était-il concernant la fixation de l’indemnité d’occupation due par le preneur après son maintien dans les lieux après la fin du bail ?

La Cour de Cassation, à travers un arrêt rendu le 3 octobre 2007 (n° 06-17.766), a eu à se prononcer sur cette question. Elle a ainsi cassé un arrêt d’appel qui avait considéré que l’indemnité d’occupation devait « être déterminée sur la base du loyer tel que celui-ci aurait été fixé en cas de renouvellement du bail soit conformément aux dispositions de la clause contractuelle » au motif qu’en l’absence de stipulation contraire, l’indemnité d’occupation devait correspondre à la valeur locative même en présence d’une clause-recettes, « … l’indemnité d'occupation étant distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l'exercice par le bailleur de son droit d'option,… ».

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X10X03X00177X066

Dans le cadre d’un récent entretien qu’elle a réalisé, auprès de représentants d’élus locaux, la Ministre de l’Économie, des finances et de l'emploi a fait savoir que la publication du décret d’application de l’article 58-I de la loi n°2005-882 du 2 août 2005, en faveur des petites et moyennes entreprises, pourrait intervenir avant la fin de l’année 2007.

Pour mémoire ces dispositions permettent aux communes de préempter les fonds de commerce et les baux commerciaux, notamment pour préserver la diversité des commerces sur leur territoire et contenir la spéculation immobilière.

Le locataire bénéficiant d’une clause d’exclusivité est en droit d’exiger du bailleur qu’il fasse respecter cette clause par ses autres locataires, quand bien même ces derniers ne seraient pas parties au contrat contenant cette stipulation (Cass. 3^ème civ., 4 mai 2006, n° 04-10.051, Lanniello c/ Etat français).

En conséquence, le bailleur va devoir imposer unilatéralement au locataire concurrent, une restriction de la destination conventionnelle du bail, ce qui ne va pas se réaliser sans mal…

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X05X03X00100X051

Dans le cadre de la réforme de la procédure des saisies immobilières, un décret du 27 juillet 2006 est venu compléter l’ordonnance du 21 avril 2006 et modifier notamment le commandement de payer, la surenchère et plus généralement la procédure de distribution du prix (Décret n° 2006-936, 27 juillet 2006, JO, 29 juillet 2006).

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=LEGI&nod=ARHDIXXXXXX000AAXXXXXXAA

Le décret n° 2006-958 du 31 juillet 2006 (JO 2 août 2006) modifie les dispositions de l’article R. 421-32 du Code de l’Urbanisme : dorénavant, « lorsque le permis de construire fait l’objet d’un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d’un recours devant la juridiction civile en application de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu’à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable ». Auparavant, cette suspension faisait défaut.

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?commun=CURBAN&art=R421-32

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (JO, 16 juillet 2006) portant engagement national pour le logement, dite ENL, est venue modifier l’article L. 145-23-1 du Code de Commerce, lequel dispose dorénavant que « le bailleur peut, à l’expiration d’une période triennale et au moins six mois à l’avance reprendre les locaux d’habitation loués accessoirement aux locaux commerciaux s’ils ne sont pas affectés à cet usage d’habitation » (L. n° 2006-872 précitée, art. 45 modifiant l’article L. 145-23-1 du Code de Commerce).

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCOMMERL.rcv&art=L145-23-1

Un arrêt de la Chambre commerciale du 11 juillet 2006 (Cass. com. 11 juillet 2006, n° 956, Muller c/ Sorofic), opérant un revirement de la jurisprudence de cette chambre, a mis fin à une divergence avec la Première Chambre civile datant de 1992, sur l’existence d’une spécificité et d’une autonomie du mandat donné par le crédit-bailleur au crédit-preneur pour agir en garantie contre le vendeur.

Dans deux arrêts du 8 décembre 1992 (Cass. com., 8 décembre 1992, Bull. civ. IV n° 396 et 397), la Chambre commerciale avait retenu que la résiliation du crédit-bail ne mettait pas fin au mandat consenti au crédit-preneur pour agir en garantie contre le fournisseur, dans la mesure où ce mandat était la contrepartie de la renonciation du preneur à la garantie du bailleur, et qu’il était donc soumis aux mêmes conditions de déchéance que l’aurait été le droit de mettre en jeu cette garantie.

La Première Chambre civile avait quant à elle estimé que la résiliation du crédit-bail mettait fin au mandat (Cass. civ. 1^ère, 23 juin 1992, Bull. civ.I n° 196).

C’est désormais également la solution retenue par la Chambre commerciale dans son arrêt du 11 juillet 2006, sous la seule réserve d’une absence de stipulation contraire dans le contrat de crédit-bail.

http://www.courdecassation.fr/jurisprudence_publications_documentation_2/actualite_jurisprudence_21/chambre_commerciale_financiere_economique_574/arrets_575/br_arret_8808.html

En cas de violation par le preneur de la clause réservant un droit de préemption au bailleur en cas de vente de son fonds de commerce, la 16ème Chambre A de la Cour d’Appel de Paris a considéré, non seulement que la cession était inopposable au bailleur, mais également que le locataire avait gravement contrevenu à ses obligations contractuelles, ce qui justifiait la résiliation d e son bail (CA Paris, 16ème ch. A, 1er février 2006, n° 04/22425, Benhaim c/ SARL Disc-King et a.).

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (JO, 16 juillet 2006) portant engagement national pour le logement, dite ENL, prévoit une simplification des règles relatives notamment au droit de rétractation.

Désormais, au lieu d’avoir un délai de rétractation en présence d’un acte sous seing privé ayant pour objet la construction, ou l’acquisition d’un immeuble d’habitation, et un délai de réflexion lorsque l’acte est authentique, le délai de rétractation de sept jours est applicable pour tous les avant-contrats signés sous seing privés ou authentiques et pour tous les actes définitifs signés sous seing privé (L. n° 2006-872 précitée, art. 96 modifiant l’article L. 271-1 du CCH).

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?commun=CCONST&art=L271-1

Jusqu’à présent, les cessions de droits sociaux autres que ceux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble (en l’occurrence les cessions de droits sociaux de SCI), étaient, de par leur nature, des biens mobiliers, exclus du champ d’application du droit de préemption urbain et des ZAD (article L. 211-4 du Code de l’Urbanisme).

La loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 (JO, 16 juillet 2006) portant engagement national pour le logement, dite ENL ou Borloo, est venue modérer ce principe en ajoutant que : « toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d’appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article [donc aux cessions de parts de sociétés civiles immobilières] sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit » (L. n° 2006-872 précitée, art. 18 modifiant l’article L. 211-4 d du Code de l’Urbanisme).

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?commun=CURBAN&art=L211-4

Aux termes d’un arrêt rendu le 23 novembre 2005 (n° 04/12564, Hamoniau c/ Sté Vente Conseil Action), la 16^ème Chambre A de la Cour d’Appel de PARIS a jugé que la stipulation prévoyant que le locataire prenait les locaux dans l’état où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance et qu’il s’engageait à prendre à sa charge « toute réfection même rendue nécessaire par la vétusté », n’avait pas pour effet de mettre à sa charge les travaux de réfection globale du système de chauffage et de l’installation électrique.

Une nouvelle fois, les juridictions sanctionnent l��imprécision des clauses transférant au locataire l’obligation d’entretien de la chose louée, laquelle incombe en principe au bailleur (article 1719, 2° du Code Civil). La rigueur est donc de mise dans la rédaction de ce type de clause.

La 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, par un arrêt rendu le 14 juin 2006 (n° 05-12.708, SCI du Marché c/ Guillout) rappelle que le droit au renouvellement est ouvert au locataire si les conditions suivantes sont réunies :

-         le locataire doit être le propriétaire du fonds qui est exploit�� dans les lieux,

-         le fonds doit avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail (article L. 145-8 du Code de Commerce),

-         et l’activité du fonds doit coïncider avec celle contractuellement autorisée.

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X06X03X00127X008

Par un arrêt du 14 juin 2006 (n° 05-14.614, SARL AVEC Nord c/ SARL Cortex), la 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que dès lors que le bail dérogatoire a été résilié par l’effet de la résiliation du crédit-bail, le titulaire du bail dérogatoire consentie par le crédit-preneur et qui s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du crédit-bail, ne peut invoquer vis-à-vis du crédit-bailleur, le bénéfice de la propriété commerciale.

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X06X03X00146X014

En cas de notification d’une demande de renouvellement par le locataire, le point de départ du délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du Code de Commerce se situe à l’expiration du délai de trois mois donné au bailleur pour faire connaître ses intentions. A défaut, toute demande en fixation d’un nouveau loyer formulée postérieurement par le bailleur est prescrite et le bail renouvelé s’effectue ainsi aux mêmes conditions relatives au loyer que celles du bail expiré (CA Paris, 16^ème Ch. A, 22 mars 2006, Benchikh c/ SC Tunipierre).

Par conséquent, le bailleur qui entend solliciter une majoration du prix du loyer, doit interrompre la prescription en notifiant un mémoire, la simple indication du prix demandé ne pouvant être assimilé à un tel acte.

La mise en œuvre de l’obligation d’information des acquéreurs de biens immobiliers par le diagnostic de performance énergétique, annoncée pour le 1^er juillet 2006 en ce qui concerne les vendeurs d’immeubles (CHH, article L. 134-5, mod. par ord. n° 2005-165, 8 juin 2005, article 41, II), a été reportée à l’automne 2006 pour permettre d’achever la mise au point des textes et la bonne information de tous les professionnels chargés de son application (communiqué de presse DGUHC, 28 juin 2006).

http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=5817

Le propriétaire d’un lot commercial doté d’une vitrine de surface importante doit contribuer au coût de ravalement de l’immeuble en fonction de ses tantièmes de copropriété (article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) [CA Bourges, Ch. Civ., 21 juin 2005 n° 04/01679, Klili c/ SDC de la Résidence Le Talichet à Châteauroux].

Par un arrêt du 17 mai 2006 (n° 04-18.330, Sté Lantal c/ Abaoui), la 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a rappelé les dispositions de l’article L. 145-8 du Code de Commerce : à défaut de convention contraire (résultant en l’espèce, d’un refus du locataire de signer le bail renouvelé au motif que le bailleur voulait modifier, sans son accord, une clause), le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration.

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X05X03X00183X030

En cas de renouvellement du bail, le nouveau loyer plafonné doit être calculé, non pas sur la base du loyer d’origine effectivement acquitté par le locataire, mais sur la base de celui contractuellement fixé par les parties à la date d’effet du bail à renouveler (Cass. 3^ème Civ. 17 mai 2006, n° 05-11.685, Société From WW c/ Sté MSI).

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2006X05X03X00116X085

Le nouvel article L. 214-1 du code de l’urbanisme offre la possibilité au conseil municipal de déterminer une zone géographique dans laquelle toute cession de fonds ou de bail peut faire l’objet d’un droit de préemption de la commune. Il s’agit surtout d’un droit de préemption visant à la sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité.

C’est l’esprit même de la loi du 2 août 2005 sur les PME telle qu’il résulte de l’exposé des motifs.

Toutefois, les textes n’apportent, en réalité, aucune précision quant à la nature des fonds ou baux visés.

Ainsi, dès lors que le fonds ou bail est situé sur la zone de sauvegarde délimitée par le conseil municipal, la déclaration préalable en commune doit être faite.

Or, cette nouvelle contrainte qui ne semble s’appliquer qu’à des commerces de proximité peut avoir des implications importantes en matière de M&A.

En effet, en l’absence de critères relatifs à la taille des commerces concernés, il semble qu’une cession d’un banque nationale ou internationale pourrait donner lieu à l’obligation de déclaration préalable en mairie du fait de la cession des fonds des agences locales et des baux qui y sont attachés.

Conséquences pratiques : les acteurs des M&A devront dorénavant garder à l’esprit qu’une telle déclaration préalable devra, dans certains cas, être faite et qu’il existe un droit de préemption sur le fonds mais aussi sur le bail des sites, agences et succursales situées dans les zones de sauvegarde.