La loi du 2 août 2005 en faveur des PME permet aux communes, sous certaines conditions, d’exercer un droit de préemption à l’occasion de la cession à titre onéreux de fonds artisanaux ou de commerce ou de baux commerciaux.

Le décret n°2007-1827du 26 décembre 2007 en précise le dispositif.

Désormais, préalablement à toute cession de fonds ou de bail commercial situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, tel que défini par délibération du conseil municipal de la commune concernée, la procédure de préemption organisée par ces textes doit être respectée.

Ainsi, avant toute cession, le cédant doit déposer une déclaration préalable auprès du maire de la commune, qui mentionne le prix et les conditions de la cession.

Un arrêté à venir devrait fournir un modèle de déclaration préalable.

Dans cette attente, il est recommandé au cédant de notifier au maire de la commune le projet de cession et ses conditions.

La commune dispose d’un délai de 2 mois pour notifier au cédant sa décision, à savoir soit d’acquérir aux prix et conditions précisés dans la déclaration, soit d’acquérir aux prix et conditions fixés par le juge de l’expropriation, soit de renoncer à préempter.

Le défaut de déclaration entraîne la nullité de la vente.

Cette procédure n’est cependant pas applicable aux cessions intervenant dans un plan de sauvegarde ou un plan de cession d’entreprise en difficulté.

Par un arrêt du 14 novembre 2007 (n° 06-18.430, Boisvert et a. c/ Rey et a.), la 3^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a considéré que la vente des locaux ne dispensait pas le précédent bailleur de son obligation d’effectuer les travaux qui s’étaient avérés nécessaires lorsqu’il était propriétaire, et de réparer le trouble de jouissance qui s’est était suivi.

Ainsi, le locataire peut agir contre son ancien bailleur après la vente de l’immeuble aux fins d’exécution des travaux lui incombant et d’indemnisation, et cela quand bien même, lui aurait été notifié l’acte de vente contenant une clause selon laquelle le nouveau propriétaire déclarerait faire son affaire personnelle des procédures en cours.

Autrement dit, pour exonérer l’ancien bailleur de toute éventuelle responsabilité, l’acte de vente devra prévoir, d’une part, le transfert de ses obligations à l’acquéreur - nouveau bailleur - et, d’autre part, l’intervention du locataire pour que les stipulations du contrat lui soient expressément opposables.

Par un arrêt rendu le 4 juillet 2007 par la 2^ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, le Juge de l’Exécution a le pouvoir d’accorder un délai de grâce et un sursis à expulsion à l’occupant d’un local à usage commercial par l’application combinée des dispositions des articles L. 613-1 et L. 613-2 du Code de la construction et de l’habitation (afférentes aux « mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement ») et de l’article 8 du décret du 31 juillet 1992.

Toutefois, peut-on réellement appliquer à tout occupant de locaux à usage commercial des textes ayant pour principale vocation la lutte contre l’exclusion et le droit au logement ?

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X07X02X00146X001

S’agissant de locaux à usage professionnel et commercial :

-       Plomb : non obligatoire

-       Performance énergétique : non obligatoire.

-       Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.

-       Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.

S’agissant de locaux à usage d’habitation :

-       Plomb : recommandé en présence de plomb.

-       Performance énergétique : non obligatoire.

-       Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.

-       Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.

S’agissant de locaux à usage professionnel et commercial :

-       Plomb : non obligatoire

-       Performance énergétique : non obligatoire (Réponse ministérielle n° 619, JOAN Q 14 août 2007, p. 5293).

-       Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.

-       Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.

S’agissant de locaux à usage d’habitation :

-       Plomb : recommandé pour les baux conclus avant le 12 août 2008 et obligatoire pour ceux conclus à compter du 12 août 2008.

-       Performance énergétique : obligatoire à compter du 1^er juillet 2007.

-       Etat des risques naturels et technologiques : recommandé en présence de risques.

-       Amiante, termites, gaz, électricité : non obligatoire.

Il est communément admis en matière de baux commerciaux que la clause-recettes (loyer déterminé suivant un pourcentage du chiffre d’affaires réalisé par le locataire) échappe au statut des baux commerciaux. La fixation du loyer renouvelé n’est donc régie que par la seule convention de parties et toute référence à la valeur locative est à exclure (Cass. 3ème civ., 10 mars 1993, n° 91-13.418 ; Cass. 3ème civ., 10 décembre 2002, n° 01-10.208).

Mais qu’en était-il concernant la fixation de l’indemnité d’occupation due par le preneur après son maintien dans les lieux après la fin du bail ?

La Cour de Cassation, à travers un arrêt rendu le 3 octobre 2007 (n° 06-17.766), a eu à se prononcer sur cette question. Elle a ainsi cassé un arrêt d’appel qui avait considéré que l’indemnité d’occupation devait « être déterminée sur la base du loyer tel que celui-ci aurait été fixé en cas de renouvellement du bail soit conformément aux dispositions de la clause contractuelle » au motif qu’en l’absence de stipulation contraire, l’indemnité d’occupation devait correspondre à la valeur locative même en présence d’une clause-recettes, « … l’indemnité d'occupation étant distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l'exercice par le bailleur de son droit d'option,… ».

http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2007X10X03X00177X066