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1. Généralités :

Les conditions d’application de cette ordonnance seront déterminées par décret.

Elle entrera en vigueur à la date d’entrée en vigueur du décret qui doit être pris en Conseil d’Etat et, au plus tard, le 1^er janvier 2007.

Cette ordonnance pose un certain nombre de principes consistant à simplifier et à accélérer la procédure.

Elle ne modifie pas les dispositions applicables dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de

la Moselle.

Le Cahier des charges devient le Cahier des conditions de vente et l’adjudication est désormais qualifiée de vente forcée.

2. Préalables à la poursuite d’une saisie immobilière 

Ø La vente forcée ne peut intervenir qu’après l’obtention d’une décision définitive passée en force de chose jugée, ce qui exclut la poursuite de l’adjudication en vertu d’une décision exécutoire par provision, comme par exemple une ordonnance de référé.

Le créancier ne peut saisir les immeubles de son débiteur qui ne sont pas hypothéqués en sa faveur que dans l’hypothèse où l’hypothèque dont il bénéficie sur ces biens ne lui permet pas d’être rempli de ses droits.

Ø L’article 2195 prévoit que la saisie des immeubles communs doit être poursuivie contre les deux époux. Cette disposition clarifie ainsi les controverses existant auparavant.

Ø L’article 2196 précise que le débiteur peut solliciter du Juge une conversion partielle des saisies poursuivies sur ses biens en hypothèques sur certains de ses immeubles.

Cette hypothèque prend rang au jour de la publication de la saisie sous réserve d’être publiée à la conversation des hypothèques dans le mois de la notification de la décision ordonnant la conversion.

3. Effet de l’acte de saisie :

Pour assurer la protection des créanciers, l’art. 2199 dispose que les baux, quelle qu’en soit la durée, consentis par le débiteur après la saisie, sont inopposables au créancier poursuivant et à l’acquéreur, ce qui a pour conséquence de simplifier l’expulsion du locataire qui n’est plus qu’un occupant sans droit ni titre..

4. Vente du bien saisi :

Il s’agit là de l’élément le plus important de la réforme dans la mesure où l’ordonnance prévoit une alternative à la vente aux enchères publiques, la vente amiable sous autorisation judiciaire.

Ø La vente amiable est assimilée et produit les effets d’une vente volontaire.

Néanmoins, l’acte notarié de vente ne peut être établi que si le prix et les frais de la vente ont été consignés et sur justification du paiement des frais taxés de procédure.

Ø Dans le cadre de l’adjudication de l’immeuble, le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le Juge pour voir fixée une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché.

Néanmoins, à défaut d’enchère, le créancier poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.

L’article 2207 interdit la déclaration de command, qui était jusqu’à présent autorisée et qui devait être régularisée dans les 24 heures de la déclaration d’adjudication. Ce droit permettait à l’adjudicataire de se substituer un tiers qui n’avait pas participé aux enchères sans pour autant être soumis à un double droit de mutation.

Un autre élément important instauré par l’ordonnance est celui attaché aux effets du jugement d’adjudication qui constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

L’adjudicataire qui se doit de consigner le prix et de payer les frais de la vente ne peut avant cette consignation et ce paiement accomplir des actes de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque, accessoire à un contrat de prêt, et destinée à financer son acquisition.

L’article 2212 précise qu’à défaut de consignation du prix et du paiement des frais la vente est résolue de plein droit. Elle est réputée, en conséquence, ne pas avoir eu lieu.

Si le prix qui résulte de la seconde adjudication est inférieur à l’enchère de l’adjudicataire défaillant, ce dernier est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente. En outre, les sommes versées par l’adjudicataire défaillant seront conservées pour être distribuées au créancier.

Ø L’article 2213 prévoit que la consignation du prix et le paiement des frais de la vente purgent de plein droit l’immeuble de toute hypothèque et de tout privilège du chef du débiteur, ce qui aura pour conséquence de simplifier la procédure de distribution du prix.

5. Distribution du prix de vente :

La distribution des deniers provenant de l’exécution forcée sera réglée par le décret d’application de l’ordonnance.

Néanmoins, d’ores et déjà, l’article 2215 précise que les créanciers sont sommés de déclarer leur créance. Ceux qui ont omis de le faire seront déchus du bénéfice de leur sûreté dans le cadre de la distribution du prix de vente de l’immeuble.

L’article 2216 ajoute qu’à l’expiration du délai qui sera fixé par décret en Conseil d’Etat, la consignation par l’acquéreur du prix produira tous les effets d’un paiement à hauteur de la part du prix de vente à distribuer.

6. Dispositions diverses :

Elles concernent tant le transfert de compétence au Juge de l’Exécution que la majoration des intérêts au taux légal et la protection du tiers occupant l’immeuble saisi.

Ø Dans un souci d’harmonisation des procédures et de rationalisation des compétences, l’article 12 confie au Juge de l’Exécution la compétence pour connaître de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit, ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il s’ensuit que le Juge de l’Exécution connaît à compter de l’entrée en vigueur de l’ordonnance l’ensemble des procédures d’exécution.

Ø Dans un souci d’efficacité du jugement d’adjudication, l’article 15 applique la majoration du taux d’intérêt prévu par l’art. L 313-3 du Code Monétaire et Financier en cas de condamnation pécuniaire en portant le délai à 4 mois après le prononcé de la décision pour tenir compte du délai de consignation.

Ø Quant à la protection du tiers occupant l’immeuble saisi, il est précisé à l’article 17 qu’il convient d’obtenir, en cas d’opposition de l’occupant, l’autorisation préalable du Juge de l’Exécution pour permettre à l’huissier de pénétrer dans les lieux.

Le décret d’application est attendu pour compléter ces observations.